一、起草背景

　　當前，濠江區全面實施“百千萬工程”，全力推動濠江區經濟高質量發展，對加強土地管理、集約節約利用土地提出了新要求。根據省“百千萬工程”指揮部的任務分工，廣東省自然資源廳印發了《關于加強自然資源要素保障 助力實施“百縣千鎮萬村高質量發展工程”的通知》，要求切實做好自然資源要素保障，助力“百千萬工程”。

　　二、制定目標

　　進一步貫徹落實《廣東省自然資源廳關于加強自然資源要素保障 助力實施“百縣千鎮萬村高質量發展工程”的通知》精神，堅持以用為先、分類施策、依法處置、節約集約利用的原則，推進國有建設用地開工、竣工逾期處置工作，積極盤活存量建設用地，提高土地資源利用效益，助力“百千萬工程”，制定出臺《汕頭市濠江區國有建設用地開工、竣工逾期處置辦法（試行）》（以下簡稱《處置辦法》）。

　　三、主要內容

　　《處置辦法》共包含十四條條款，主要內容如下：

　　（一）說明《處置辦法》的適用范圍

　　《處置辦法》適用于汕頭市濠江區行政區域范圍內以劃撥方式取得《國有建設用地劃撥決定書》（以下簡稱《劃撥決定書》）或以出讓方式簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》（以下簡稱《出讓合同》的建設用地開工、竣工逾期處置工作。調查認定為閑置土地的，按《閑置土地處置實施辦法》處置。

　　（二）明確開工、竣工日期時限

　　一是明確了土地的開發建設期限應按《劃撥決定書》規定或《出讓合同》約定的開工、竣工期限執行。

　　二是在宗地履約復核認定中，宗地的開工日期以土地使用權人取得《建筑工程施工許可證》之日為準，竣工日期以土地使用權人取得規劃條件核實合格證明文件之日為準。

　　鑒于在開發建設中，實際存在土地使用權人對宗地進行分期分批開發建設的情況，按照國有建設用地《劃撥決定書》或《出讓合同》所供應標的物為完整宗地的規定或約定，竣工日期以完成整宗地開發建設取得合同項下所有地塊規劃條件核實合格證明文件之日為準。

　　（三）規范開工、竣工延期的申請期限，開工、竣工逾期處置審核程序及各相關單位的職責

　　開工、竣工延期辦理并非行政審批事項，缺乏法定的辦事流程，但開工、竣工履約復核是《劃撥決定書》或《出讓合同》履約復核的重要內容，關系合同雙方利益，故需要規范明晰相關程序及各相關單位職責，給予土地使用權人及相關單位明確的指引，從而減少爭議糾紛，保證公平公正。《處置辦法》在第三條至第六條，對開工、竣工申報，延期申請作出明確規定。

　　關于開工、竣工逾期處置審批程序及各相關單位的職責在《處置辦法》在第七條至第十三條做了明晰，并強調了違約責任的追究，明確了土地使用權人的相關責任。

　　（四）明確開工、竣工逾期處置原則

　　《處置辦法》第七條至第十一條明確清晰闡述了我區開工、竣工逾期處置的原則。結合工作實踐的經驗積累，充分借鑒全國各地成功做法，以問題為導向，結合我區實際情況，依據各項法律法規政策文件，對影響項目開工、竣工的原因進行認定并相應制定處置方式：

　　《處置辦法》第七至八條，針對確存在政府原因或不可抗力、涉法涉訴等非因國有建設用地使用權人自身原因導致地塊“不具備開工開發條件”情形以及處置方式進行明晰。其中：第七條第（一）至（七）為政府原因情形。第八條對應規定了兩類處置方式：（一）協商延長開（竣）工期限、（二）協商有償收回土地。

　　《處置辦法》第九條，針對土地使用權人自身原因延期開工、竣工延期的處置方式進行明晰。

　　需重點闡明以下幾點：

　　一是明確土地使用權人自身原因超期開竣工的，應繳納違約金。

　　二是明確統一計收開竣工違約金按日萬分之一計算標準。明確在本辦法實施前，劃撥決定書或出讓合同對開工、竣工逾期的違約金有約定但未按日萬分之一計算的，在本辦法實施后，經與國有建設用地使用權人協商同意的，可簽訂補充協議將違約金調整為以劃撥決定書規定或出讓合同約定的土地總價款為基數按日萬分之一計算，但封頂金額不超過20%。

　　統一計收規則的依據是：其一、2013年7月25日原市國土資源局《關于規范國有建設用地使用權出讓合同及國有建設用地動工開發補充協議有關問題的通知》（汕國土資發〔2013〕70號），2024年7月12日市自然資源局《汕頭市關于推進“土地出讓收入和閑置土地管理”的工作方案》（汕自然資發〔2024〕61號），對開竣工違約金收取標準進行了明確，即“以《劃撥決定書》規定或《出讓合同》約定的土地總價款為基數，按照超過開竣工時間日萬分之一計算”。其二、根據《閑置土地處置辦法》規定的征繳土地閑置費為土地出讓或劃撥價款的20%，而本辦法規定的開工、竣工違約情形是尚未達到土地閑置的情形，其違約程度、危害性相比較土地閑置更輕，因此設定“違約金收取封頂不超過土地出讓或劃撥價款的20%”具有合理性，也未突破法律法規的規定。

　　（五）開工、竣工違約金計收

　　《處置辦法》第十一條明晰了明確對第七條規定的政府原因、不可抗力和涉法涉訴等非因國有建設用地使用權人自身原因導致逾期開工、竣工的期間，不計入國有建設用地使用權人違約期。但上述原因消除之后，由于土地使用權人自身原因再造成開工、竣工逾期的，須按規定收取其自身原因逾期的違約金。

　　《處置辦法》第十一條明晰了違約金計收規則。首先，明確開工、竣工違約金的計算方法，體現“一事不二罰”和“以用為先、盤活存量、促進利用”的處置原則：1. 項目僅涉及開工逾期，但實際竣工時間未超出《劃撥決定書》規定或《出讓合同》約定時間的，不予計收開工逾期違約金。2. 項目僅涉及竣工逾期，收取竣工逾期違約金。3. 項目同時涉及開工、竣工逾期的，收取竣工逾期違約金，開工逾期違約金不重復計收。

　　其次，明確了送達違約金繳交通知書之后，違約金納入稅務途經繳收，對未依約承擔違約責任的單位，可通過司法程序進行追究。

　　（六）開、竣工逾期處置機制

　　《處置辦法》第十二條明確了政府相關部門辦理逾期處置的基本流程，明確了各部門各街道對開工、竣工逾期的協助調查、核實和認定的職責。同時，對于無法通過各個部門各自核實佐證的情形明確了可采用集體討論核定、組織第三方機構評估或專家論證的方式來輔助核實，使調查核實的方式更加多樣化、更加科學嚴謹。

　　（七）其他要求事項

　　《處置辦法》第十三條，對存在嚴重違約問題的土地使用權人，依據相關規定加強部門聯動與誠信管理。

　　《處置辦法》第十四條，明確本辦法實施前我區發布的有關規定與本辦法不一致的，以本辦法規定為準；國家、省和市對建設用地開工、竣工管理有新規定的，從其規定。本辦法適用期限自印發之日起試行實施兩年。

>>關于印發汕頭市濠江區國有建設用地開工、竣工逾期處置辦法（試行）的通知<<