為加快處理我市不動產(chǎn)登記中存在的歷史遺留問題，切實規(guī)范不動產(chǎn)登記行為，以“依法依規(guī)、尊重歷史、面對現(xiàn)實、為民利民”為原則，以維護人民群眾利益為核心，保護權(quán)利人合法權(quán)益，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合我市實際，近日，汕頭市自然資源局發(fā)布《關(guān)于加快處理我市不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的意見》（點擊查閱《意見》全文）。

　　《意見》適用于汕頭市金平、龍湖、濠江區(qū)，其他區(qū)（縣）參照執(zhí)行。各區(qū)（縣）可結(jié)合實際情況，視情況制定本區(qū)（縣）的處理意見。《意見》自2020年9月1日起實施，至2025年8月31日止，有效期5年。

背景

　　據(jù)悉，2008年市政府印發(fā)《汕頭市中心城區(qū)工業(yè)區(qū)工業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)確權(quán)發(fā)證歷史遺留問題處理意見》，2009年出臺《關(guān)于加大力度解決市區(qū)商品房確權(quán)發(fā)證遺留問題的意見》，對商品房和工業(yè)廠房登記遺留問題采取突破性的工作思路和措施；2019年5月出臺《汕頭市建成區(qū)存量違法建設分類處理意見》，在堅決遏制新增違法建設的同時，對違法建設歷史遺留問題在不動產(chǎn)登記等方面進行妥善處理。目前，中心城區(qū)商品房、工業(yè)廠房登記遺留問題得到基本解決，存在問題主要集中因歷史上房、地管理機構(gòu)分設造成的房、地登記不統(tǒng)一情況，以及剩余少量的不動產(chǎn)登記遺留問題。由于原有部分政策文件已經(jīng)失效，為妥善解決剩余的不動產(chǎn)登記歷史遺留問題，有效化解社會矛盾糾紛，市自然資源局印發(fā)了《關(guān)于加快處理我市不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的意見》，在針對性解決中心城區(qū)不動產(chǎn)登記歷史遺留問題上，也對區(qū)縣開展工作提供指導意見，以加快全市的不動產(chǎn)登記歷史遺留問題處理進程。

處理意見

　　根據(jù)該《意見》，結(jié)合我市實際，統(tǒng)籌兼顧、分類處理，先提出如下處理意見：

　　一、已取得房屋所有權(quán)證，未辦理土地登記，當事人申請辦理不動產(chǎn)登記，按下列情形處理：

　?。ㄒ唬┯泻戏ㄍ恋貦?quán)屬來源的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應予以辦理，有關(guān)土地權(quán)屬來源材料認定，可依據(jù)取得土地使用權(quán)時的相關(guān)政策。

　?。ǘ]有合法土地權(quán)屬來源的，不動產(chǎn)所在地的自然資源管理部門依法擬定處理意見，依法履行報批手續(xù)后，向不動產(chǎn)登記申請人發(fā)出土地問題處理結(jié)果的證明文件，不動產(chǎn)登記機構(gòu)依據(jù)土地問題處理結(jié)果的證明文件辦理不動產(chǎn)登記。

　　（三）集體所有土地上開發(fā)的商品住房，一律不得辦理不動產(chǎn)登記。

　　二、在合法宗地上的房屋所有權(quán)多次轉(zhuǎn)移、轉(zhuǎn)移鏈條清晰且相繼取得房屋所有權(quán)證，但沒有同步辦理土地使用證轉(zhuǎn)移，房屋、土地權(quán)屬證書的權(quán)利主體不一致，當事人持房屋所有權(quán)證和土地使用證共同申請不動產(chǎn)登記的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)予以受理，經(jīng)調(diào)查核實，注銷原土地使用證，辦理房屋、土地權(quán)利主體一致的不動產(chǎn)權(quán)證。屬劃撥用地的，應先按我市地價管理的有關(guān)規(guī)定轉(zhuǎn)為出讓用地、補繳土地出讓金及相關(guān)稅費后，再申請辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。

　　三、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施前，已辦理用地、規(guī)劃、建設等手續(xù)的商品房項目，在開發(fā)建設中存在違反規(guī)劃要求、違反土地出讓合同、超用地紅線、超容積率等問題，但已辦理商品房預售許可、建設工程已完成竣工驗收（或已建成竣工）且購房人已取得房屋所有權(quán)證，現(xiàn)申請不動產(chǎn)登記的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)予以辦理，按已建成的建筑現(xiàn)狀進行測繪落宗，并在登記簿及證書上標注“相關(guān)違法違規(guī)情況須待進一步處理”，由相關(guān)部門在登記后對違反管理規(guī)定問題依法作出處理，并將處理結(jié)果送不動產(chǎn)登記機構(gòu)存檔。

　　適用前款處理方式的同一幢樓中未取得房屋所有權(quán)證書的其他購房人，可適用前款處理方式。

　　四、因開發(fā)單位已注銷等原因，購房（回遷）人不能按照雙方共同申請的規(guī)定辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)的，購房（回遷）人可憑購房合同、回遷合同、購房款票據(jù)（或證明）、契稅繳納憑證等單方申請登記，不動產(chǎn)登記機構(gòu)經(jīng)公告30天無異議的，辦理不動產(chǎn)登記。

　　五、本意見實施前已依法取得商品房預售許可或者現(xiàn)房銷售備案手續(xù)的商品住宅配套的服務設施，給予開發(fā)單位或購房人辦理預購商品房預告登記、首次登記或轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，為購房人核發(fā)《不動產(chǎn)權(quán)證》。所核發(fā)的《不動產(chǎn)權(quán)證》中注記“屬歷史遺留問題，業(yè)權(quán)人應按照登記用途使用服務設施”。

　　六、1999年6月11日前中心城區(qū)范圍內(nèi)使用國有土地建設且已發(fā)生銷售的商品房項目，已由市政府或市區(qū)處理商品房確權(quán)發(fā)證遺留問題領(lǐng)導小組辦公室列為商品房確權(quán)發(fā)證遺留問題項目的，按以下方式處理：

　?。ㄒ唬┳匀毁Y源管理部門認定同時具備以下四個基本條件的，參照本意見第三點規(guī)定給予登記發(fā)證，以及進行后續(xù)處理：

　　1. 土地來源基本清晰。符合以下情形之一：商品房項目有用地證書、證明或批準文件；合建項目出地方有用地證書、證明或批準文件，并有合建協(xié)議可以證明合建用地轉(zhuǎn)讓行為的；舊城（危房）改造項目有市舊城（危房）改造指揮部下達的正式計劃或建設、立項依據(jù)；有足以證明土地來源基本清晰的其他情況。

　　2. 建設主體基本明確。符合以下情形之一：規(guī)劃許可、施工許可、商品房預售許可等手續(xù)中有1項以上（含本數(shù)）體現(xiàn)建設單位主體資格的；有足以證明建設主體基本明確的其他情況。

　　3. 購房（回遷）行為基本成立。符合以下情形之一：購房合同已經(jīng)備案的；持有購房合同、付款憑證，經(jīng)開發(fā)單位證實，或經(jīng)不動產(chǎn)登記機構(gòu)公告30天無異議的；回遷戶持有回遷協(xié)議及房屋土地權(quán)屬來源依據(jù)等能證實回遷安置事實的。

　　4. 整幢建筑基本建成：建筑物雖欠缺工程竣工、消防驗收等手續(xù)，但已交付使用的。

　?。ǘ┩晟朴玫厥掷m(xù)的規(guī)定

　　1. 1992年7月3日前改建合建的商品房項目，屬劃撥用地的，按合建轉(zhuǎn)讓用地面積每平方米150元的標準補交土地使用權(quán)出讓金，土地使用權(quán)視同有償出讓。

　　2. 1992年7月4日后改建合建的商品房項目，屬劃撥用地的，原用地單位為企業(yè)的按轉(zhuǎn)讓時的標定地價的60%補交地價款（原已繳交的市政設施配套費和市政建設費可抵減，不計息），土地使用權(quán)視同有償出讓；原用地單位為黨政機關(guān)、事業(yè)單位的按轉(zhuǎn)讓時的標定地價的40%補交地價款（原已繳交的市政設施配套費和市政建設費可抵減，不計息），土地使用權(quán)視同有償出讓。

　?。ㄈ┮蜷_發(fā)單位責任導致購房戶欠缺購房發(fā)票或契稅繳納憑證的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)給予登記發(fā)證，再移交稅務部門處理。購房人已將應納契稅交開發(fā)單位代收的，視為已經(jīng)履行納稅義務；購房人欠繳契稅的，應依法繳納。購房人所持購房合同或繳納房款憑證記載的購房面積少于實測面積，且持有資料未能證明不需按實結(jié)算的，由不動產(chǎn)登記機構(gòu)設立專戶代收購房人應補繳的購房款，暫行予保管。

　　七、中心城區(qū)工業(yè)區(qū)工業(yè)房產(chǎn)確權(quán)發(fā)證歷史遺留問題的處理

　　2004年5月25日前在中心城區(qū)范圍內(nèi)的各級工業(yè)區(qū)使用國有土地建設，因行政管理體制變化等歷史原因，無法按現(xiàn)行必備要件申請辦理不動產(chǎn)登記的工業(yè)房產(chǎn)，屬不影響城市規(guī)劃，可以保留使用或可采取糾正整改措施的，經(jīng)用地企業(yè)補辦所欠缺的規(guī)劃、用地、質(zhì)量驗收和消防等手續(xù)后，給予辦理不動產(chǎn)登記。

　　無法補辦質(zhì)量驗收手續(xù)的，由用地企業(yè)委托房屋安全鑒定機構(gòu)進行鑒定；經(jīng)鑒定符合使用安全條件房，房屋安全鑒定機構(gòu)出具房屋安全鑒定書。住房和城鄉(xiāng)建設管理部門憑房屋安全鑒定書和建設(監(jiān)理)、勘察、設計、施工等單位參建各方主體同意驗收的書面意見,給予辦理工程資料存檔手續(xù)，作為不動產(chǎn)登記依據(jù)。

　　八、福利房歷史遺留問題的處理

　?。ㄒ唬﹪校w）單位因照顧內(nèi)部職工已轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)

　　對2004年4月1日前國有（集體）單位照顧內(nèi)部職工已轉(zhuǎn)讓但未辦理過戶手續(xù)的房產(chǎn)，憑單位及單位主管部門的證明，以及轉(zhuǎn)讓合同或者其他能夠證明房產(chǎn)當時已發(fā)生轉(zhuǎn)讓的證明文件辦理不動產(chǎn)交易、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，免予進場交易。

　?。ǘ﹪校w）單位集資房

　　1. 不動產(chǎn)原已由國有（集體）單位辦理權(quán)屬登記的，由集資建房單位和職工雙方憑單位及單位主管部門的證明、集資合同和收款收據(jù)等資料，辦理有關(guān)不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，免予進場交易。

　　2. 不動產(chǎn)尚未辦理權(quán)屬登記的，集資建房單位提供土地來源依據(jù)、報建資料、立項計劃及經(jīng)主管部門確認的干部職工集資花名冊向不動產(chǎn)登記部門申報，經(jīng)審核達到登記條件的，辦理集資建房單位的不動產(chǎn)首次登記后，按第1點意見辦理轉(zhuǎn)移登記。

　　3. 國有（集體）單位的職工集資建房項目，部分不動產(chǎn)由其上級單位協(xié)調(diào)系統(tǒng)內(nèi)兄弟單位職工以集資建房形式購買的，按第1、2點意見辦理轉(zhuǎn)移登記。

　　（三）有限私有產(chǎn)權(quán)住房上市轉(zhuǎn)讓回收補貼款比例

　　市區(qū)有限私有產(chǎn)權(quán)住房（含“三三四”“三七”“二二六”“二八”等政府、單位補貼出售住房）上市轉(zhuǎn)讓，計算回收政府、單位補貼款時，以政府、單位的出資比例乘以房地產(chǎn)評估價的40％計收。

　　九、其他規(guī)定

　?。ㄒ唬┎粍赢a(chǎn)統(tǒng)一登記實施前，房屋所有權(quán)證和國有土地使用證記載的房屋用途和土地用途不一致的不動產(chǎn)，當事人申請不動產(chǎn)登記時，繼續(xù)分別按照原記載的房屋、土地用途進行登記，未經(jīng)依法批準不得改變已登記的不動產(chǎn)用途。對原批準土地用途與《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2017）二級類不對應的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應按照《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2017）二級類重新確定歸屬地類進行登記，土地使用期限終止日期與原土地權(quán)屬來源材料保持一致，并在不動產(chǎn)登記簿及不動產(chǎn)權(quán)證書“附記”中記載原批準用途。

　?。ǘ┮讶〉梅课菟袡?quán)證，房屋的幢基底涉及跨宗地，當事人申請不動產(chǎn)登記的，由不動產(chǎn)所在地的自然資源管理部門對涉及宗地按照房屋與宗地對應一致原則進行分割、合并或調(diào)整邊界處理，不動產(chǎn)登記交易機構(gòu)依據(jù)處理結(jié)果辦理登記。