為加快處理我市不動產登記中存在的歷史遺留問題，切實規范不動產登記行為，以“依法依規、尊重歷史、面對現實、為民利民”為原則，以維護人民群眾利益為核心，保護權利人合法權益，根據相關法律法規，結合我市實際，近日，汕頭市自然資源局發布《關于加快處理我市不動產登記歷史遺留問題的意見》（點擊查閱《意見》全文）。

　　《意見》適用于汕頭市金平、龍湖、濠江區，其他區（縣）參照執行。各區（縣）可結合實際情況，視情況制定本區（縣）的處理意見。《意見》自2020年9月1日起實施，至2025年8月31日止，有效期5年。

背景

　　據悉，2008年市政府印發《汕頭市中心城區工業區工業房地產產權確權發證歷史遺留問題處理意見》，2009年出臺《關于加大力度解決市區商品房確權發證遺留問題的意見》，對商品房和工業廠房登記遺留問題采取突破性的工作思路和措施；2019年5月出臺《汕頭市建成區存量違法建設分類處理意見》，在堅決遏制新增違法建設的同時，對違法建設歷史遺留問題在不動產登記等方面進行妥善處理。目前，中心城區商品房、工業廠房登記遺留問題得到基本解決，存在問題主要集中因歷史上房、地管理機構分設造成的房、地登記不統一情況，以及剩余少量的不動產登記遺留問題。由于原有部分政策文件已經失效，為妥善解決剩余的不動產登記歷史遺留問題，有效化解社會矛盾糾紛，市自然資源局印發了《關于加快處理我市不動產登記歷史遺留問題的意見》，在針對性解決中心城區不動產登記歷史遺留問題上，也對區縣開展工作提供指導意見，以加快全市的不動產登記歷史遺留問題處理進程。

處理意見

　　根據該《意見》，結合我市實際，統籌兼顧、分類處理，先提出如下處理意見：

　　一、已取得房屋所有權證，未辦理土地登記，當事人申請辦理不動產登記，按下列情形處理：

　　（一）有合法土地權屬來源的，不動產登記機構應予以辦理，有關土地權屬來源材料認定，可依據取得土地使用權時的相關政策。

　　（二）沒有合法土地權屬來源的，不動產所在地的自然資源管理部門依法擬定處理意見，依法履行報批手續后，向不動產登記申請人發出土地問題處理結果的證明文件，不動產登記機構依據土地問題處理結果的證明文件辦理不動產登記。

　　（三）集體所有土地上開發的商品住房，一律不得辦理不動產登記。

　　二、在合法宗地上的房屋所有權多次轉移、轉移鏈條清晰且相繼取得房屋所有權證，但沒有同步辦理土地使用證轉移，房屋、土地權屬證書的權利主體不一致，當事人持房屋所有權證和土地使用證共同申請不動產登記的，不動產登記機構予以受理，經調查核實，注銷原土地使用證，辦理房屋、土地權利主體一致的不動產權證。屬劃撥用地的，應先按我市地價管理的有關規定轉為出讓用地、補繳土地出讓金及相關稅費后，再申請辦理不動產登記手續。

　　三、不動產統一登記實施前，已辦理用地、規劃、建設等手續的商品房項目，在開發建設中存在違反規劃要求、違反土地出讓合同、超用地紅線、超容積率等問題，但已辦理商品房預售許可、建設工程已完成竣工驗收（或已建成竣工）且購房人已取得房屋所有權證，現申請不動產登記的，不動產登記機構予以辦理，按已建成的建筑現狀進行測繪落宗，并在登記簿及證書上標注“相關違法違規情況須待進一步處理”，由相關部門在登記后對違反管理規定問題依法作出處理，并將處理結果送不動產登記機構存檔。

　　適用前款處理方式的同一幢樓中未取得房屋所有權證書的其他購房人，可適用前款處理方式。

　　四、因開發單位已注銷等原因，購房（回遷）人不能按照雙方共同申請的規定辦理不動產登記手續的，購房（回遷）人可憑購房合同、回遷合同、購房款票據（或證明）、契稅繳納憑證等單方申請登記，不動產登記機構經公告30天無異議的，辦理不動產登記。

　　五、本意見實施前已依法取得商品房預售許可或者現房銷售備案手續的商品住宅配套的服務設施，給予開發單位或購房人辦理預購商品房預告登記、首次登記或轉移登記手續，為購房人核發《不動產權證》。所核發的《不動產權證》中注記“屬歷史遺留問題，業權人應按照登記用途使用服務設施”。

　　六、1999年6月11日前中心城區范圍內使用國有土地建設且已發生銷售的商品房項目，已由市政府或市區處理商品房確權發證遺留問題領導小組辦公室列為商品房確權發證遺留問題項目的，按以下方式處理：

　　（一）自然資源管理部門認定同時具備以下四個基本條件的，參照本意見第三點規定給予登記發證，以及進行后續處理：

　　1. 土地來源基本清晰。符合以下情形之一：商品房項目有用地證書、證明或批準文件；合建項目出地方有用地證書、證明或批準文件，并有合建協議可以證明合建用地轉讓行為的；舊城（危房）改造項目有市舊城（危房）改造指揮部下達的正式計劃或建設、立項依據；有足以證明土地來源基本清晰的其他情況。

　　2. 建設主體基本明確。符合以下情形之一：規劃許可、施工許可、商品房預售許可等手續中有1項以上（含本數）體現建設單位主體資格的；有足以證明建設主體基本明確的其他情況。

　　3. 購房（回遷）行為基本成立。符合以下情形之一：購房合同已經備案的；持有購房合同、付款憑證，經開發單位證實，或經不動產登記機構公告30天無異議的；回遷戶持有回遷協議及房屋土地權屬來源依據等能證實回遷安置事實的。

　　4. 整幢建筑基本建成：建筑物雖欠缺工程竣工、消防驗收等手續，但已交付使用的。

　　（二）完善用地手續的規定

　　1. 1992年7月3日前改建合建的商品房項目，屬劃撥用地的，按合建轉讓用地面積每平方米150元的標準補交土地使用權出讓金，土地使用權視同有償出讓。

　　2. 1992年7月4日后改建合建的商品房項目，屬劃撥用地的，原用地單位為企業的按轉讓時的標定地價的60%補交地價款（原已繳交的市政設施配套費和市政建設費可抵減，不計息），土地使用權視同有償出讓；原用地單位為黨政機關、事業單位的按轉讓時的標定地價的40%補交地價款（原已繳交的市政設施配套費和市政建設費可抵減，不計息），土地使用權視同有償出讓。

　　（三）因開發單位責任導致購房戶欠缺購房發票或契稅繳納憑證的，不動產登記機構給予登記發證，再移交稅務部門處理。購房人已將應納契稅交開發單位代收的，視為已經履行納稅義務；購房人欠繳契稅的，應依法繳納。購房人所持購房合同或繳納房款憑證記載的購房面積少于實測面積，且持有資料未能證明不需按實結算的，由不動產登記機構設立專戶代收購房人應補繳的購房款，暫行予保管。

　　七、中心城區工業區工業房產確權發證歷史遺留問題的處理

　　2004年5月25日前在中心城區范圍內的各級工業區使用國有土地建設，因行政管理體制變化等歷史原因，無法按現行必備要件申請辦理不動產登記的工業房產，屬不影響城市規劃，可以保留使用或可采取糾正整改措施的，經用地企業補辦所欠缺的規劃、用地、質量驗收和消防等手續后，給予辦理不動產登記。

　　無法補辦質量驗收手續的，由用地企業委托房屋安全鑒定機構進行鑒定；經鑒定符合使用安全條件房，房屋安全鑒定機構出具房屋安全鑒定書。住房和城鄉建設管理部門憑房屋安全鑒定書和建設(監理)、勘察、設計、施工等單位參建各方主體同意驗收的書面意見,給予辦理工程資料存檔手續，作為不動產登記依據。

　　八、福利房歷史遺留問題的處理

　　（一）國有（集體）單位因照顧內部職工已轉讓的房產

　　對2004年4月1日前國有（集體）單位照顧內部職工已轉讓但未辦理過戶手續的房產，憑單位及單位主管部門的證明，以及轉讓合同或者其他能夠證明房產當時已發生轉讓的證明文件辦理不動產交易、轉移登記手續，免予進場交易。

　　（二）國有（集體）單位集資房

　　1. 不動產原已由國有（集體）單位辦理權屬登記的，由集資建房單位和職工雙方憑單位及單位主管部門的證明、集資合同和收款收據等資料，辦理有關不動產轉移登記手續，免予進場交易。

　　2. 不動產尚未辦理權屬登記的，集資建房單位提供土地來源依據、報建資料、立項計劃及經主管部門確認的干部職工集資花名冊向不動產登記部門申報，經審核達到登記條件的，辦理集資建房單位的不動產首次登記后，按第1點意見辦理轉移登記。

　　3. 國有（集體）單位的職工集資建房項目，部分不動產由其上級單位協調系統內兄弟單位職工以集資建房形式購買的，按第1、2點意見辦理轉移登記。

　　（三）有限私有產權住房上市轉讓回收補貼款比例

　　市區有限私有產權住房（含“三三四”“三七”“二二六”“二八”等政府、單位補貼出售住房）上市轉讓，計算回收政府、單位補貼款時，以政府、單位的出資比例乘以房地產評估價的40％計收。

　　九、其他規定

　　（一）不動產統一登記實施前，房屋所有權證和國有土地使用證記載的房屋用途和土地用途不一致的不動產，當事人申請不動產登記時，繼續分別按照原記載的房屋、土地用途進行登記，未經依法批準不得改變已登記的不動產用途。對原批準土地用途與《土地利用現狀分類》（GB/T21010-2017）二級類不對應的，不動產登記機構應按照《土地利用現狀分類》（GB/T21010-2017）二級類重新確定歸屬地類進行登記，土地使用期限終止日期與原土地權屬來源材料保持一致，并在不動產登記簿及不動產權證書“附記”中記載原批準用途。

　　（二）已取得房屋所有權證，房屋的幢基底涉及跨宗地，當事人申請不動產登記的，由不動產所在地的自然資源管理部門對涉及宗地按照房屋與宗地對應一致原則進行分割、合并或調整邊界處理，不動產登記交易機構依據處理結果辦理登記。