為規范區政府重大行政決策行為，確保區政府重大行政決策的科學化、民主化、規范化，根據有關法律法規和規范性文件規定，結合我區實際，我局起草了《濠江區農村宅基地和住房建設管理實施細則（征求意見稿）》。現將《濠江區農村宅基地和住房建設管理實施細則（征求意見稿）》在濠江區政府門戶網站全文公布，請有關單位和各界人士提出意見建議并于2020年10月27日前反饋到濠江區農業農村和水務局。

　　通訊地址：汕頭市濠江區磊廣公路消防大樓西南側

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汕頭市濠江區農業農村和水務局

2020年10月15日

濠江區農村宅基地和住房建設管理實施細則

（征求意見稿）

第一章總則

　　第一條 制訂目的和依據。為推進美麗鄉村建設和實施鄉村振興戰略發展，深化改革，進一步規范農村宅基地和住房建設管理工作，維護宅基地使用人的合法權益，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國建筑法》、《廣東省農業農村廳 自然資源廳關于規范農村宅基地審批管理的通知》、《汕頭經濟特區農村村民住宅建設管理辦法》等有關法律法規、政策文件，結合本區實際，制定本實施細則。

　　第二條 適用范圍。本區行政區域內農村集體經濟組織（以下統稱涉農社區）集體土地管理及在集體土地上新建、改建、擴建、翻建、重建住房（以下統稱建房）及其管理，適用本辦法。

　　本細則所稱宅基地，是指涉農社區原屬農村村民用于建造住宅及附屬設施的集體建設用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地。不包括與宅基地相連的農業生產性用地、農戶超出宅基地范圍占用的空閑地等土地。

　　本細則所稱涉農社區社員，是指具有本區涉農社區（原農村）常住戶口，享有涉農社區集體經濟組織成員資格的涉農社區居住人員。

　　本細則所稱涉農社區社員住房，是指涉農社區范圍內社員在宅基地上建設的住宅房屋。

　　本細則所稱建房，包括涉農社區社員個人建房、集體建房和農村（涉農社區）公寓建設。
   第三條 部門職責

　　建立區主導、街道主責、社區主體的宅基地管理機制。區農業農村、自然資源等主責部門要主動入位，加強制度建設，完善相關政策，指導和督促基層開展工作，街道、社區組織依法履行職責。街道承擔屬地責任，要充實力量，健全機構，切實承擔起宅基地審批和管理職責。社區組織要健全宅基地申請審核有關制度，確保宅基地分配使用公開、公平、公正。

　　區農業農村部門負責建立健全宅基地分配、使用、流轉和宅基地違法用地查處等管理制度，完善宅基地用地標準，指導宅基地合理布局、閑置宅基地和閑置農房利用；組織開展涉農社區宅基地現狀和需求情況統計調查，及時將社員建房新增宅基地需求通報區自然資源局；參與編制國土空間規劃和村莊規劃。

　　區自然資源部門負責國土空間規劃、土地利用計劃和規劃許可等工作，在國土空間規劃中統籌安排宅基地用地規模和布局，滿足合理的宅基地需求，依法辦理農用地轉用審批和規劃許可等相關手續，依法辦理宅基地及其地上房屋的不動產確權登記。

　　區住房和城鄉建設部門負責本行政區域內涉農社區建房活動的質量監督管理，負責農村建筑工匠的技術指導和管理工作。

　　區水利、人社、公安、消防等有關行政主管部門按照有關法律法規規定和本級人民政府的職責分工，履行相關的監督管理職責。

　　街道辦事處負責本轄區內涉農社區建房的具體管理工作。依法辦理建房的許可審批或者審核手續；可以接受區自然資源行政主管部門委托，審核發放《鄉村建設規劃許可證》；參與建房的開工查驗和竣工驗收；接受區建設行政主管部門委托，負責社員建房安全質量的現場指導和檢查；承擔查處違法違規用地建房的主要責任和責職。

　　第四條 簡政措施。街道要依托街道綜合服務平臺，建立一個窗口對外受理、多部門內部聯動運行或整合相關資源力量集中辦公的涉農社區宅基地用地建房聯審聯辦制，統一受理涉農社區宅基地用地和建房申請，簡化審批流程，實行一站式辦理許可審批或者審核事項。

　　第五條 集體建房和公寓。區政府結合本地實際情況,采取有力措施，鼓勵、引導有條件的地區，推廣涉農社區社員集體建房和涉農社區公寓建設，提高涉農社區建設用地的使用效率和美化規劃用地建房，推進實現美麗鄉村。

　　第六條 宣傳教育。區政府各主管部門、街道辦事處和社區居民委員會應當加強規劃、土地、建設管理相關法律法規政策知識的宣傳教育，提高居民、集體依法用地建房的意識。

　　第七條 社會監督。任何單位、組織和個人都應遵守土地和建房有關的法律法規和政府政策，并有權對涉農社區違法用地和建房的行為提出投訴、檢舉和控告。

第二章規劃、選址及用地標準

　　第八條 規劃編制和銜接。街道辦事處應當根據本地經濟社會發展水平，按照因地制宜、切實可行、科學環保的原則，依法依規編制街道國土空間規劃、社區規劃，統籌并合理安排宅基地用地，改善和提升涉農社區居住環境和條件。

　　街道國土空間規劃、社區規劃應當合理控制建筑密度、容積率、綠地率等各項經濟技術指標，綜合考慮道路、給排水、環境衛生、消防等基礎設施配套和公共服務設施的建設，立足現狀改造和整治，注重保護生態環境和地方鄉土文化特色。

　　尚未編制規劃或者已經編制規劃但對涉農社區住宅建設規劃技術標準未作規定的，按照下列規劃技術指標執行：

　　（一）涉農社區集中建設社區住宅的，其規劃技術指標為：

　　1.容積率：不大于4.5，且不小于1.5。

　　2.建筑密度：不大于40%。

　　3.綠地率：按照《汕頭經濟特區城市綠化條例》規定的標準執行；確因條件限制，達不到規定標準的，應當按不小于15%控制。

　　4.停車率：不小于12%。

　　5.建筑間距：主朝向間距單方按建筑物高度的0.3倍退距，并按照《汕頭經濟特區城鄉規劃管理技術規定》中住宅建筑間距的計算方法執行；次朝向間距按照《汕頭經濟特區城鄉規劃管理技術規定》中住宅建筑間距退距的計算方法執行。

　　6.其他規劃技術指標按照城鄉規劃有關技術規定執行。

　　（二）涉農社區社員自建住宅的，其規劃技術指標為：

　　1.建筑層數和層高：建筑層數不大于6層；建筑層高首層不大于4.5米，其他層高不大于3.5米。

　　2.建筑間距：新安排宅基地應當按要求預留消防通道和建筑間距，建筑主朝向間距不小于6米，次朝向間距宜不小于4米，在采取防火分隔等消防措施的基礎上次朝向間距可適當減小；在原有宅基地上建設的，應當采取防火分區等補救措施滿足消防要求，每棟建筑應當至少有一側設置供消防車通行、停靠的消防車道。

　　3.臨村民住宅區小區路及組團路的住宅退讓道路紅線應當不少于2米，臨40米以下城市道路（含綠化帶）的住宅退讓道路紅線應當不少于4米，臨40米以上城市道路（含綠化帶）的住宅退讓道路紅線應當不少于6米，并滿足與相鄰建設用地的間距。在原有宅基地上建設，無法滿足上述條件的，住宅建筑結構及施工范圍不得突出相鄰道路（含綠化帶）紅線，并滿足與相鄰建設用地的間距。

　　第九條 規劃要求。居民建房應當符合街道國土空間規劃和社區規劃，應當使用原有的宅基地、集體建設用地、社區內空閑地、荒坡地、廢棄地和未利用地，嚴格控制占用耕地，嚴禁占用永久基本農田。

　　社區規劃應當嚴格按照程序，進行科學論證和公示，經居民會議或居民代表會議討論通過后，由街道辦事處報區自然資源局審批。經批準后由街道辦事處公布實施。

　　經批準的社區規劃，任何單位、組織和個人不得擅自變更。確需調整或修編的，按照法定程序進行。

　　第十條 選址要求。涉農社區社員建房應當按照規劃選址，避開地質災害隱患區、地震活動斷裂帶、河道行洪區等危險區域，盡量避開削坡建房，禁止在高山陡坡切坡建房。

　　社員建房選址應當避開公路建筑控制區、鐵路線路安全保護區、電力線路保護區、飲用水水源一級保護區、重要旅游景區景點、風景名勝區、歷史文物保護單位等重點區域范圍。

　　第十一條 用地計劃。社員和涉農社區集體建房用地實行計劃管理。街道辦事處審核建房申請，應當符合建房年度用地計劃指標。

　　第十四條 宅基地面積標準。涉農社區社員一戶只能擁有一處宅基地，新批準宅基地的面積按平原地區和城市郊區每戶不得超過80平方米標準執行。

　　現有宅基地面積在規定標準之內，且符合規劃要求的社員建房，應當按照有關規定申請在原址改建、擴建或者重建，不得易地新建。
　　涉農社區社員經批準易地建房的，應當在新房竣工后三個月內拆除原宅基地上的建筑物、構筑物和其他附著物；參加集體建房的，應當在新房分配后三個月內拆除原宅基地上的建筑物、構筑物和其他附著物。原宅基地由享有宅基地所有權的涉農社區集體經濟組織或者居民委員會依法收回。

　　第十二條 宅基地有償退出和轉讓。進城落戶的涉農社區社員可以依法自愿有償退出宅基地。鼓勵社區集體經濟組織成員騰退一戶一宅之外的宅基地，社區集體經濟組織可通過有償方式回收歷史原因形成的一戶多宅占用的宅基地。

　　經具有宅基地所有權的涉農社區同意，涉農社區社員可以在本集體經濟組織內部向符合宅基地申請條件的社員轉讓宅基地。

　　鼓勵涉農社區開展閑置宅基地整治，整治出來的土地優先用于滿足涉農社區社員新增宅基地的需求。

　　第十三條 安置補償。依法征收涉農社區集體經濟組織成員宅基地的，應依法對土地及其地上附著物進行補償，符合宅基地申請條件的，可另行安排宅基地。經協商一致的，也可采用貨幣補償、房屋置換等其他形式。

第三章用地建房審批

　　第十四條 分配原則。涉農社區宅基地分配使用嚴格貫徹“一戶一宅”的法律規定，農村村民（涉農社區社員）一戶只能擁有一處宅基地，面積繼續沿用省規定的面積標準。社員應嚴格按照批準面積和建房標準建設住宅，禁止未批先建、超面積占用宅基地。經批準易地建造住宅的，應嚴格按照“建新拆舊”要求，將原宅基地交還村集體。涉農社區社員出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的不予批準。

　　第十五條 資格登記。具有宅基地所有權的涉農社區應當建立宅基地分配資格登記臺賬制度，按照社員申請、居民委員會審核、公示公開認可的程序，確定合資格申請人并納入資格名錄庫，實行一年一次動態管理。納入資格名錄庫的，才能取得或者受讓宅基地使用權。資格名錄庫應當定期上報街道辦事處備案。

　　第十六條 申請條件。涉農社區社員符合下列條件之一的，可以戶為單位申請用地建房：
　　（一）同戶居住家庭，因兄弟姐妹或者子女已依法登記結婚或者本戶中有兩名以上已達到法定結婚年齡，需要建房分戶居住的；
　　（二）原有的宅基地占地面積未達到本辦法規定的宅基地占地面積標準的百分之八十，需要在原址改建、擴建或者易地新建的。易地新建應當交回原使用的宅基地；

　　（三）因街道社區規劃調整，國家、政府、集體建設需要征地或者移民搬遷，需要易地新建的；
　　（四）原有住房因自然災害或者其他原因損毀，需要易地新建的；

　　（五）外來人口落戶成為本社區集體經濟組織成員，在本集體內沒有宅基地的;

　　（六）法律、法規、規章規定的其他情形。

　　第十七條 社員建房申請。涉農社區社員申請用地建房，應當持下列資料向具有宅基地所有權的涉農社區提出申請：
　　（一）按照要求填寫的《農村宅基地和建房（規劃許可）申請表》；
　　（二）申請人的身份證及戶口簿；

　　（三）申請在原址改建、擴建、重建住房的，需提交原宅基地使用證明；申請易地新建住房的，需提交原宅基地使用證明和同意退出原宅基地承諾書，除分戶居住或其它不需拆除原宅基地上建筑物的情形外，還需提交限期拆除原宅基地地上建筑物并交還涉農社區居民委員會使用的承諾書。

　　《農村宅基地和建房（規劃許可）申請表》格式由區農業農村行政主管部門統一制定。

　　第十八條 社員建房審查程序。涉農社區收到社員用地建房申請后，應當進行資格審查；符合條件的，應當在接受申請后3個月內經“四議兩公開”民主程序通過，結果在居務公開欄張榜公示，公示期間不少于5個工作日。公示期間無異議的，由涉農社區會簽署同意后，連同有關申請資料一并報街道辦事處審核批準。

　　符合條件、資料齊全決定批準的，由接受委托發證的街道辦事處核發《鄉村建設規劃許可證》，并報區自然資源部門和農業農村管理部門備案。

　　材料不齊全的，書面通知社區居民委員會和申請人限期15日內補正，逾期不補正的，視為撤回申請。

　　不符合條件的，不予批準建房。

　　第二十四條 不予批準情形。社員用地建房申請有下列情形之一的，不予批準：
　　（一）不屬于本涉農社區社員的；
　　（二）不符合一戶一宅規定或者不具備分戶條件的；

　　（三）已有一處宅基地且面積不低于每戶宅基地限額標準的；
　　（四）將宅基地、原有住房出售、出租、贈與他人或者以其他形式轉讓的；
　　（五）申請易地新建住房未承諾退出原有宅基地的；

　　（六）已參加集體建房再申請個人建房的；

　　（七）削坡建房的削坡坡角大于45度，未按規定完成防護設施建設的；

　　（八）不符合第十二條、第十三條規定的；

　　（九）不符合國土空間規劃的；
　　（十）法律、法規、規章規定的其他不予批準的情形。

　　城鎮居民和非本社區居民不得購買涉農社區宅基地。

　　不予批準決定應當通知申請人，說明理由，并告知其法律救濟途徑。

　　第十九條 審批結果公布。街道辦事處和居民委員會應當及時公布和公示宅基地建房的審批結果，接受社會監督。

　　第二十條 證書時效。社員用地建房未取得《鄉村建設規劃許可證》的，不得開工建設。

　　自取得《鄉村建設規劃許可證》之日起一年內未開工建房的，原《鄉村建設規劃許可證》失效。
    第二十一條 建房報批程序。社員申請集體建房的，由所在地涉農社區統一向街道辦事處申請辦理用地建房審批手續。

第四章建設管理

　　第二十二條 政府部門管理職責。區住房和城鄉建設行政主管部門應當加強對農村建筑工匠的管理和培訓,建立農村建筑工匠質量安全責任追究制度，健全農村建筑工作責任主體信用檔案，規范農村建筑工匠管理。

　　區住房和城鄉建設行政主管部門應當根據本地區實際情況，組織編制或者參照推廣《涉農社區住房設計通用圖集》、《涉農社區住房設計建設標準規范和技術指引》、《鄉村規劃設計師和農民工匠隊伍建設行動方案》以及其他必要指導文件，將集體和居民建房活動納入規范化管理。

　　街道辦事處應當加強對集體和社員建房流程管理，及時提供服務，做到建筑放樣到場、基槽驗收到場、施工過程到場、竣工驗收到場。

　　第二十三條 建設要求。居民建房應當嚴格按照《鄉村建設規劃許可證》規定的位置、面積、層次、標高、立面和范圍進行施工，不得擅自變更；確需變更的，應當經原審批機關同意，并辦理變更手續。

　　第二十四條 掛牌施工。集體和社員建房施工現場應當懸掛告示牌，公布建房樓層、面積、彩色立面圖、材質等信息，接受政府部門、企業事業單位、其他組織、個人的監督。

　　第二十五條 施工圖紙。集體和社員建造兩層或者兩層以上住房的，應當使用具備資質的設計單位設計或者經其審核的施工圖，或者免費使用住房和城鄉建設行政主管部門推薦的涉農社區住房通用設計圖集；對建造一層住房的，鼓勵使用具備資質的設計單位設計的施工圖或者城鄉建設行政主管部門推薦使用的農村住房通用設計圖集。
　　區住房和城鄉建設行政主管部門負責免費提供和推薦使用涉農社區住房通用設計圖集，通過網絡信息等平臺供建房者查詢下載。　　

　　第二十六條 放樣服務。建房申請人取得《鄉村建設規劃許可證》以及農村住房設計圖紙后，可以向街道辦事處申請免費放樣服務。街道辦事處應當自收到申請之日起7個工作日內，按照《鄉村建設規劃許可證》確定的宅基地位置和允許建設的范圍進行放樣。
    第二十七條 施工資質。建設四層或者四層以上住房的，建房申請人應當委托具有相應資質的建筑施工企業施工；建設三層及以下住房的，可以委托具有相應資質且有相應建筑施工技能的農村建筑工匠施工建設。建房申請人應當與建筑施工企業或者農村建筑工匠應當簽訂施工合同，明確雙方的權利和義務、質量和施工安全責任、住房保修期限和保修責任。
　　第二十八條 施工安全。建筑施工企業或者農村建筑工匠應當按照設計圖紙、施工技術標準和操作規程施工；在施工中采取安全施工措施，及時發現和消除施工、消防等安全隱患。
    建房施工質量和安全，由施工方負責。建房申請人違法違規選任施工方導致安全事故，應承擔相應的法律責任。
    第二十九條 施工監理。鼓勵農村住房建設推行監理制度。建房申請人可以委托具有房屋建筑工程監理或者設計資質的單位或者注冊監理人員、設計人員對住房施工進行監理。
　　第三十條 竣工驗收。建房完工后，應當向街道辦事處申請竣工驗收。街道辦事處自收到申請之日起5個工作日內，應當安排工作人員實地核查規劃和用地要求的履行情況，符合規劃許可和用地要求的，依法完成驗收手續，出具驗收意見書。
　　經驗收合格的，街道辦事處應當將驗收意見書及相關材料報送區農業農村行政主管部門備案。

　　第三十一條 舊地收回。社員申請易地新建住房的，除依法或依約不需拆除原宅基地上建筑物的情形外，在房屋竣工驗收后應當履行承諾，在規定期限內自行拆除原宅基地上的建筑物。原宅基地由居民委員會收回后統一安排使用。逾期不拆除的，由所在居民委員會組織拆除，拆除費用由該違反承諾的易地新建社員承擔。
    第三十二條 不動產登記。集體或社員建房完成房屋竣工驗收手續后，應當依法申請辦理不動產確權登記，由區不動產登記主管部門頒發房地一體的宅基地使用權和房屋所有權證書。

第五章監督管理

　　第三十三條 政府監督職責。區政府建立涉農社區宅基地和建房管理聯合工作制度，建立農業農村、自然資源、住房和城鄉建設、生態環境、城市管理、公安、消防、供水、供電、供煤氣等多部門參與的綜合執法機制，加強信息資源共享和連通，完善對涉農社區違法用地建房巡查、制止、治理、監督管理、查處執法流程。

　　第三十四條 督查考核。區將涉農社區宅基地和建房管理工作納入政府實績績效考核體系，建立健全考核獎懲機制，考核結果與街道辦事處年度績效考核掛鉤。

　　第三十五條 部門監督職責。區農業農村行政主管部門對違反涉農社區宅基地管理，違反法律、法規、規章的行為進行監督檢查。

　　區農業農村、自然資源、住房和城鄉建設等有關部門應當建立涉農社區違法違規用地建房投訴舉報制度，設立投訴舉報電話、信箱、電子郵箱等，定期對居民用地建房情況開展檢查、督查。

　　第三十六條 街道辦事處監督職責。街道辦事處履行日常巡查、監督管理、投訴處理職責。通過開展動態巡查，及時發現并制止違法違規建設。向社員提供相關法律法規和政策咨詢，指導居民委員會通過村規民約、合同協議等形式，實行社員用地建房自治管理。
    第三十七條 居委會監督職責。居民委員會應當建立健全宅基地和社員建房管理制度，指導社員依法實施用地建房活動，及時發現和制止違法建設行為，并向街道辦事處報告。

第六章法律責任

　　第三十八條 主管部門的責任。區政府有關行政主管部門及其工作人員、街道辦事處及其工作人員，違反本細則規定，不履行或者不正確履行涉農社區宅基地和建房管理職責的，由本級人民政府、上級主管部門或者監察機關責令改正；情節嚴重的，對負有責任的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第三十九條 違反規劃管理的責任。未依法取得《鄉村建設規劃許可證》或者未按照《鄉村建設規劃許可證》的規定進行建設的，由區住房和城鄉建設行政主管部門按照《中華人民共和國城鄉規劃法》的有關規定處罰。

　　第四十條 非法占地建房的責任。集體或社員未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建設住房的，由所屬街道辦事處依據《中華人民共和國土地管理法》和《廣東省人民政府關于農村村民非法占地建設住宅行政執法權的公告》（粵府函[2020]84號）的有關規定，限期拆除在非法占用的土地上建設的建筑物和其他設施，責令退還非法占用的土地并恢復原狀。
　　建房超過本辦法規定建筑面積部分，多占的土地按照非法占用土地處理。   

　　新建房屋竣工后，不按規定拆除原有房屋、退還宅基地的，按照非法占用土地處理。
　　第四十一條 區住房和城鄉建設行政主管部門對建筑活動進行監督和管理，對建房的工程質量和施工安全不符合法律、法規和規章規定的，依據《中華人民共和國建筑法》等有關規定進行處罰。

第七章  附則

　　第四十二條 本實施細則由汕頭市濠江區人民政府負責解釋。本實施細則實施期間，如遇法律法規和上級規章、上級政策調整，以新規定為準。

　　第四十三條 生效時間。本細則自2020年 月 日起施行。

　　附件1：農村宅基地和建房（規劃許可）申請表

　　附件2：農村宅基地使用承諾書

　　附件3：農村宅基地和建房（規劃許可）審批表

　　附件4：中華人民共和國鄉村建設規劃許可證

　　附件5：農村宅基地批準書

　　附件6：農村宅基地和建房（規劃許可）驗收意見表

　　點擊此處下載附件1-附件6